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阴阳合同有什么样的法律效力

来源: 时间:2018-08-04 18:17:55

阴阳合同有什么样的法律效力

我们说的“阴阳合同”,是指近年来出现的做低或做高房价进行过户的合同,是房屋买卖双方为达到规避纳税、骗取贷款或其它目的,在二手房买卖中签订了两份合同,其中一份是双方真实意思表示并实际履行的合同,称为“阴合同”,另一份是为了过户或者贷款向有关部门登记或作证明时使用的非双方真实意思表示的合同,称为“阳合同”。有时候,阴合同体现为对阳合同的房价款进行重大调整的“补充条款”。   关于“阴阳合同”的效力,在审判实践中,主要存在三种观点:一种观点认为阴阳合同均为无效合同,均违反了《合同法》第52条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定,因而是无效的。第二种观点认为,阳合同不是合同双方的真实意思表示,整体无效,而阴合同系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。观点之三认为,阴合同有效,阳合同除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。

在本律师代理诉讼实践过程中,阴阳合同被确实为整体无效的案例确实存在,但极为少见,体现了个别法官的观点。多数法官认为合同有效,并支持在不规避法律和税费的前提下继续履行买卖合同。

笔者认为,上述观点一是有问题的。如何认定一份买卖合同的效力?应当从合同的本质属性方面进行判断,应当考查订立合同本质行为,而不是合同的履行过程中可能产生的后果,或合同内容上存在的瑕疵。阴阳合同虽然客观上存在“串通”的情况,但房屋买卖行为作为民事法律行为,其行为的本质是合法有效的,不存在 “恶意串通”的问题。至于合同条款的瑕疵和违法问题,并不是买卖合同最本质的内容,如该条款违反税法等强制性法律规定,则应根据履行情况追究相应的法律。观点二也值得商榷,因为很多阴阳合同的阴合同,是作为阳合同的补充条款存在的,仅对总房款作出变更。如果此时阳合同整体无效,阴合同内容将极不完整,何谈单独生效呢?第三种观点是相对客观的,也是笔者倾向采纳的。